Василий Северин

Автор статьи

Разбираем типичные проблемы с арендой коммерческой недвижимости

Типичные проблемы арендаторов и арендодателей.

1. Высокая стоимость аренды

Проблема: В 2025 году арендные ставки продолжают расти из-за дефицита качественных помещений и высокой ключевой ставки ЦБ. Для бизнеса это означает большие затраты.


Решение:

• Рассматривать альтернативные локации за пределами центра.
• Искать помещения с возможностью субаренды.
• Вести переговоры с арендодателем о более гибких условиях.

2. Помещение в плохом состоянии

Проблема: Многие помещения требуют ремонта или не соответствуют критериям арендаторов и их бизнесу.


Решение:

• Договаривайтесь об арендных каникулах для подготовки помещения к работе и заеду.
• Обговаривать ремонтные работы с арендодателем — ОБЯЗАТЕЛЬНО, поскольку при выезде из помещения , частое требование — вернуть помещение к исходному состоянию.  
• Заключать договор с условием проведения необходимых улучшений за счет арендодателя или с последующей компенсацией.

3. Жёсткие договорные условия

Проблема: Долгосрочные контракты, штрафы за досрочный выход, запрет на изменение деятельности.


Решение:

• Внимательно изучать договор, привлекать юриста.
• Если договор кабальный, то обязательно вносить правки, если арендодатель не хочет идти на уступки и двигаться ни по одному пункту, задумайтесь «Стоит ли арендовывать данное помещение» 
• В обязательном порядке обсуждать вопрос ежегодной индексации в случае продления договора аренды.

4. Регистрация договора аренды

Проблема: Аренда коммерческих помещений сроком более 12 месяцев требует регистрации в Росреестре. 
Иногда арендодатель не хочет этого делать.


Решение:

• Настаивать на регистрации, так как это защищает права арендатора. 
• Рассматривать альтернативные схемы оформления (например, краткосрочные договора с продлением).

Распространенные проблемы арендодателей

1. Поиск надежного арендатора

Проблема: Высокая конкуренция среди арендодателей, долгие простои помещений.


Решение:

• Грамотное продвижение объекта.
• Предоставление арендных каникул на адаптацию бизнеса.
• Проверка финансовой устойчивости арендатора перед заключением договора.
• Обращение к профессионалу, который поможет сдать помещение быстро и на долгий срок.

2. Долгие простои помещений

Проблема: В некоторых сегментах сложно найти арендатора, особенно если помещение требует вложений.

Решение:

• Гибкая ценовая политика.
• Предлагайте долгосрочную аренду с умеренной индексацией, и помните что в таком случае Ваше помещение никогда не будет пустовать.
• Возможность временной аренды (например, pop-up store или коворкинг).
• Ремонт и модернизация помещения для повышения ликвидности.
• Грамотный подбор надежного арендатора.

3. Задержки платежей и долговые обязательства арендатора

Проблема: Бизнес арендатора может столкнуться с финансовыми проблемами, что приведет к задержкам платежей.


Решение:

• Включение в договор авансового платежа и страхового депозита (Обязательно 2-мя отдельными платежами) 
• Контроль платежеспособности арендатора (запрос финансовой отчетности) перед заселением.
• Оптимизация условий договора (например, гибкая система штрафов ).


4. Повреждение имущества арендаторами

Проблема: Некоторые арендаторы небрежно относятся к помещению, что ведет к его порче.
Решение:

• Включение в договор четких условий по ремонту и возврату помещения.
• Страхование имущества.
• Проведение регулярных проверок состояния объекта.

Вывод и ключевые тезисы

Для арендаторов:

1. Растущие арендные ставки — ищите альтернативные локации, обсуждайте скидки, субаренду.
2. Качество помещений — оговаривайте ремонтные работы заранее.
3. Жесткие условия договоров — читайте договор внимательно, не принимайте пункты, которые Вас не устраивают.
4. Регистрация договора — защищает ваши права, настаивайте на ней.

Для арендодателей:

1. Поиск арендатора — маркетинг, проверка платежеспособности, гибкие условия, .
2. Избегайте простоя помещений — улучшайте объекты, предлагайте долгосрочную аренду и временную аренду.
3. Защита от неплатежей — депозиты, страхование, проверка арендатора.
4. Контроль состояния помещения — регулярные осмотры, четкие условия договора.

В 2025 году аренда коммерческой недвижимости становится сложнее, поэтому только грамотный подход позволит найти то самое помещение и тех самых арендаторов , для эффективного сотрудничества!